[생애최초 주택 매매 여정] 부동산 입지분석 주택매매 후보군 정하기
2020년 계약한 전세계약이 어느새 4년차. 작년부터 다음 살 집에 대해 고민하기 시작했다. 묵시적 갱신으로 계약을 연장한 후에 아직 1년 정도 만기가 남긴 했지만, 아무래도 다음 집은 매매를 생각하고 있었기 때문에 미리부터 준비하고 있다. 사회생활을 한 6년 동안 나름대로 돈을 많이 모았다고 생각하기도 했고, 금리가 더이상 내려가지 않을거라는 매크로적인 판단이 서기도 해서, 이제 슬슬 주택을 구매하기에 적당한 시점이 아닌가라는 결론을 내렸다. 물론 금리가 더 올라갈 수도 있고, 집값 하락이 아직 허벅지도 안 내려왔을 수도 있지만 어느정도 감내가 가능한 수준이 된 것 같다.
대한민국에서 매매로 집을 보유한다는 것은 이제 '중산층'으로 가는 필수적인 조건이 되었다. 하지만 고등교육을 받은 약 30년간, 금융과 자산에 대한 것은 그 어떤 것도 배우지 못했다. 학교에서는 그 흔한 주택담보대출 조차도 알려주지 않는다. 게다가 필자는 사고무탁한 사회초년생이기 때문에, 집을 구매하려면 무엇부터 시작해야 할 지 조차 잘 몰랐다. 그래서 카페도 가입해보고, 주변에 결혼을 하거나 집을 산 선배들에게 집을 사는 과정에 대해 물어물어서 시작하게 되었다. 그런 사람들을 위해서 이 과정을 남겨놓기로 결심했고, 본 포스팅에서는 처음 집을 살 때에 알아야 할 것들에 대해 정리하였다.
1. 예산 산정하기
가장 먼저 해야 할 일은 자신의 가용 현금과 대출 가능 상한선에 대해 조사하는 것이다.
이를테면 아래와 같은데, 가장 먼저 계산해봐야 할 것은 두 가지이다.
1) 가용 현금
1-1) 통장에 모아놓은 예금 XXXX만원
1-2) 특정 시기에 돌려받을 수 있는 보증금(혹은 전세금) XXXX만원
2) 대출 가능 금액과 이자
2-1) 구매하고자 하는 주택을 기준으로 하는 주택담보 대출 금액 (네이버 주택담보대출 조회서비스를 이용하면 좋다)
2-2) 본인에게 맞는 특별한 대출 상품 (ex. 특례보금자리론, 디딤돌대출, 재직중인 사내 대출 등)
이 두가지를 계산해보면 지금 내가 구매 가능한 금액대의 주택이 어느정도인지 감을 잡을 수 있다. 또한 네이버의 대출금리계산기 서비스를 활용하면 한 달에 내야하는 이자가 얼마인지도 쉽게 알 수 있다.
2. 매수할 주택 찾아보기
1) 주택 스크리닝
주택 구매에 사용할 예산을 어느정도 책정했다면, 다음은 어떤 주택을 매수할 지 찾아보는 단계이다. 개인적으로는 호갱노노 서비스를 이용하여 찾고 싶은 주택을 찾는 것을 추천한다.
어떤 유형의 주택을 찾는지, 평수는 얼마인지, 지역은 어디인지, 가격대는 얼마인지 등을 원하는대로 필터링을 건 후에 검색을 하면 조건에 맞는 주택을 찾을 수 있다. 우선 내가 어떤 집에 살고 싶은지를 잘 생각해본 후에, 필터링 조건을 잘 걸어서 금액대에 맞는 주택을 찾아보도록 하자. 필자의 경우 현 직장과의 출퇴근 및 추후 이직까지 고려할 만한 위치를 결정한 후에, 원하는 평수와 가격대를 조건으로 걸었다. 주택 유형은 아파트였다.
2) 입지 분석하기
호갱노노 서비스 등을 이용했다면, 스크리닝 결과로 나온 주택들이 몇 군데 보일 것이다. 이제 이 주택들을 면밀히 비교해보고, 자신이 어떤 가중치를 두어 결정할 지를 생각할 차례이다.
여기서부터 해야 하는 것이 바로 입지 분석이다. 입지 분석은 주택을 보는 관점에 따라 조금씩 다르지만, 일반적으로 가격을 결정하는 중요한 몇 가지 요인들이 존재한다. 필자가 입지 분석을 할 때 고려한 것들은 다음과 같다.
- 교통 편의
- 거래 건수
- 매물 시세
- 근처 아파트 시세
- 세대수
- 세대당 주차 대수
- 아파트 준공일
- 전세가율
- 용적률 및 건폐율
- 평지 여부
- 학군
- 관리비
- 기타 호재(GTX, 문화센터 건설, 재개발 등 여러가지 이슈)
이 요인들을 전부 알아보려면 블로그와 카페, 각종 후기들을 정말 이잡듯이 뒤져야 한다. 그리고 직접 그 아파트들에 방문해서 실제 모습은 어떤지도 비교를 해봐야 한다(이걸 임장이라고 부른다). 그런 다음에 이 요인들 중에 본인이 중요하게 생각하는 것을 우선시하여 아파트를 결정하면 된다. 본인만의 엑셀 시트를 만들어봐도 좋다. 필자의 경우, 조사할 수 있는 것들을 몇 달간 조사해본 뒤, 이를 내 기준에 맞게 점수화하여 순위를 매겨보았다.
만약 여기까지 진행했다면 이제 주택 매매의 여정 중, 첫 걸음 뗀 것이나 다름 없다. 이 과정까지는 아마 스마트폰이나 컴퓨터만 가지고도 진행이 가능할 것이다. 본인이 매수할 아파트를 결정했다면, 다음 과정은 임장을 부지런히 돌아보며 부동산에 발품을 뛰고, 실제 매물들을 최대한 많이 살펴보는 과정이다.