[생애최초 주택 매매 여정] 부동산 입지분석 주택매매 후보군 정하기

 

 

 

2020년 계약한 전세계약이 어느새 4년차. 작년부터 다음 살 집에 대해 고민하기 시작했다. 묵시적 갱신으로 계약을 연장한 후에 아직 1년 정도 만기가 남긴 했지만, 아무래도 다음 집은 매매를 생각하고 있었기 때문에 미리부터 준비하고 있다. 사회생활을 한 6년 동안 나름대로 돈을 많이 모았다고 생각하기도 했고, 금리가 더이상 내려가지 않을거라는 매크로적인 판단이 서기도 해서, 이제 슬슬 주택을 구매하기에 적당한 시점이 아닌가라는 결론을 내렸다. 물론 금리가 더 올라갈 수도 있고, 집값 하락이 아직 허벅지도 안 내려왔을 수도 있지만 어느정도 감내가 가능한 수준이 된 것 같다.

 

대한민국에서 매매로 집을 보유한다는 것은 이제 '중산층'으로 가는 필수적인 조건이 되었다. 하지만 고등교육을 받은 약 30년간, 금융과 자산에 대한 것은 그 어떤 것도 배우지 못했다. 학교에서는 그 흔한 주택담보대출 조차도 알려주지 않는다. 게다가 필자는 사고무탁한 사회초년생이기 때문에, 집을 구매하려면 무엇부터 시작해야 할 지 조차 잘 몰랐다. 그래서 카페도 가입해보고, 주변에 결혼을 하거나 집을 산 선배들에게 집을 사는 과정에 대해 물어물어서 시작하게 되었다. 그런 사람들을 위해서 이 과정을 남겨놓기로 결심했고, 본 포스팅에서는 처음 집을 살 때에 알아야 할 것들에 대해 정리하였다.

 

 

---

 

 

1. 예산 산정하기

 

 

 

가장 먼저 해야 할 일은 자신의 가용 현금과 대출 가능 상한선에 대해 조사하는 것이다.

이를테면 아래와 같은데, 가장 먼저 계산해봐야 할 것은 두 가지이다.

 

 

 

 

 

1) 가용 현금

1-1) 통장에 모아놓은 예금 XXXX만원

1-2) 특정 시기에 돌려받을 수 있는 보증금(혹은 전세금) XXXX만원

 

 

2) 대출 가능 금액과 이자

2-1) 구매하고자 하는 주택을 기준으로 하는 주택담보 대출 금액 (네이버 주택담보대출 조회서비스를 이용하면 좋다)

2-2) 본인에게 맞는 특별한 대출 상품 (ex. 특례보금자리론, 디딤돌대출, 재직중인 사내 대출 등)

 

이 두가지를 계산해보면 지금 내가 구매 가능한 금액대의 주택이 어느정도인지 감을 잡을 수 있다. 또한 네이버의 대출금리계산기 서비스를 활용하면 한 달에 내야하는 이자가 얼마인지도 쉽게 알 수 있다.

 

네이버 대출계산기 서비스를 이용하면 월 이자까지 계산이 가능하다.

 

 

 

---

 

 

2. 매수할 주택 찾아보기

 

 

 

1) 주택 스크리닝

 

 

주택 구매에 사용할 예산을 어느정도 책정했다면, 다음은 어떤 주택을 매수할 지 찾아보는 단계이다. 개인적으로는 호갱노노 서비스를 이용하여 찾고 싶은 주택을 찾는 것을 추천한다.

 

어떤 유형의 주택을 찾는지, 평수는 얼마인지, 지역은 어디인지, 가격대는 얼마인지 등을 원하는대로 필터링을 건 후에 검색을 하면 조건에 맞는 주택을 찾을 수 있다. 우선 내가 어떤 집에 살고 싶은지를 잘 생각해본 후에, 필터링 조건을 잘 걸어서 금액대에 맞는 주택을 찾아보도록 하자. 필자의 경우 현 직장과의 출퇴근 및 추후 이직까지 고려할 만한 위치를 결정한 후에, 원하는 평수와 가격대를 조건으로 걸었다. 주택 유형은 아파트였다.

 

호갱노노 서비스로 조건에 맞는 주택을 찾아보자

 

 

 

2) 입지 분석하기

 

 

호갱노노 서비스 등을 이용했다면, 스크리닝 결과로 나온 주택들이 몇 군데 보일 것이다. 이제 이 주택들을 면밀히 비교해보고, 자신이 어떤 가중치를 두어 결정할 지를 생각할 차례이다.

 

여기서부터 해야 하는 것이 바로 입지 분석이다. 입지 분석은 주택을 보는 관점에 따라 조금씩 다르지만, 일반적으로 가격을 결정하는 중요한 몇 가지 요인들이 존재한다. 필자가 입지 분석을 할 때 고려한 것들은 다음과 같다.

 

- 교통 편의

- 거래 건수

- 매물 시세

- 근처 아파트 시세

- 세대수

- 세대당 주차 대수

- 아파트 준공일

- 전세가율

- 용적률 및 건폐율

- 평지 여부

- 학군

- 관리비

- 기타 호재(GTX, 문화센터 건설, 재개발 등 여러가지 이슈)

 

이 요인들을 전부 알아보려면 블로그와 카페, 각종 후기들을 정말 이잡듯이 뒤져야 한다. 그리고 직접 그 아파트들에 방문해서 실제 모습은 어떤지도 비교를 해봐야 한다(이걸 임장이라고 부른다). 그런 다음에 이 요인들 중에 본인이 중요하게 생각하는 것을 우선시하여 아파트를 결정하면 된다. 본인만의 엑셀 시트를 만들어봐도 좋다. 필자의 경우, 조사할 수 있는 것들을 몇 달간 조사해본 뒤, 이를 내 기준에 맞게 점수화하여 순위를 매겨보았다.

 

본인만의 엑셀 시트를 만들어보자

 

 

---

 

 

만약 여기까지 진행했다면 이제 주택 매매의 여정 중, 첫 걸음 뗀 것이나 다름 없다. 이 과정까지는 아마 스마트폰이나 컴퓨터만 가지고도 진행이 가능할 것이다. 본인이 매수할 아파트를 결정했다면, 다음 과정은 임장을 부지런히 돌아보며 부동산에 발품을 뛰고, 실제 매물들을 최대한 많이 살펴보는 과정이다.